房子與大宗 | 化工品在房地產行業的需求或趨于穩定
2024-04-03
房地產行業自2022年一季度以來表現出了疲弱態勢，短期房地產行業景氣程度難有明顯改善，而是側重于“三大工程”政策驅動和城鎮化率的驅動下的結構式發展，對于化工品市場需求刺激效果也將有所放緩。房地行業自1998年房改以來，成為我國經濟發展、商品需求、全國就業最重要的驅動領域。按照聯合國環境規劃署的數據顯示，建筑行業占據細分化工品市場終端需求的35%，除此之外，電子電器、汽車、家用和包裝作為房地產后周期驅動產業，也帶動了化工品需求。然而近年伴隨我國居民端資產負債表受損帶來的房地產銷售低迷，房地產行業的實物工作量受到顯著影響，這也造成了化工品需求受到制約。短期房地產的景氣程度難有改善，長遠來看，房地產行業在“三大工程”政策驅動和城鎮化率的驅動下，或實現存量的平穩發展。從房地產自2022年一季度至今的數據來看，自土地購置面積至房地產的銷售端至新開工面積至施工面積呈現出整體偏弱狀態，累計同比連續下滑的同時，絕對值也呈現出萎縮的情況，房地產的銷售端回到了2010年的水平、而施工端回到了2009年的水平。雖然我國央行施行降低LPR、認房不認貸；地方政府解除限購、限價松綁等政策降低消費者購房成本、刺激潛在購房需求，起到了邊際改善的作用。但居民的資產負債表受損，才是購房意愿不足的核心因素，自2020年疫情以來，我國居民的金融資產和非金融資產均受到影響，股市沒有持續性回暖、樓市價格走弱、汽車寬幅降價促使居民消費信心受損、存款意愿增強。而從負債端來看，我國債務還本付息額比可支配收入高達15%左右，這一數值高于發達國家水平，并且在資產端受損的情況下，居民還款壓力增加。化工品需求貫穿房地產整個建設周期，尤其是竣工裝修到入住后期，此外房地產行業對于化工品需求的涵蓋范圍廣泛，包含了電石、原鹽的無機化工并主要包含了烯烴、芳烴的有機化工。從長周期來看，有機化工價格和房地產景氣程度趨勢上保持一直，2021年下半年以來，國內房地產市場急轉直下，地產各項數據均出現明顯下降，化工產品在需求端受到抑制，而供給端處在擴張周期，市場景氣下行。“三大工程” 將成為房地產發展新模式的抓手和穩中求進的著力點。首先城中村改造將會推動替換型需求，我國大約有420億平米存量房面積，按照25年替換周期計算，大約每年有16.8億平米的改造面積，核心一二線城市和基本面較好的三四線城市由于人口聚集能力較強，人口基數較大導致存量房面積比較多，這也為城中村改造項目提供了更大的改造潛力。第二點在于保障性住房需求潛力較大，“十四五”期間我國計劃建設籌集保障性租賃住房900萬套。從2024年地方政府報告中來看，2024年保障房新增目標為79.24萬套，較2023年的102.9萬套目標有所下滑，其中廣東、湖北、四成、山東下滑較多，西藏開啟了保障房項目。截至2022年底我國保障房存量供應約在3083萬套，占全國住房總量的5%左右，這和香港地區的28%和新加坡的70%以上有較大差距，雖然2024年保障房項目目標有所退坡但是中長期來看，保障型住房項目推進空間較大。第三點在于當前我國居民住房需求已逐步從“有沒有”進入到“好不好”階段，隨著住房品質的不斷提升，改善性住房需求仍有進一步釋放空間，也將繼續為房地產市場提供重要支撐。我國人均住宅面積一直實現穩步增長，自2000年的不到20平漲至如今的32.7平米以上已經實現了超過50%以上的增長率。2023年我國人均收入僅有3268元，月收入中位數不足3000元，這和我國較高的教育普及度以及高速發展的高新制造業不匹配，全國可支配收入增長或保持在6%以上，刺激我國居民改善型需求發展。最后“平急兩用”公共基礎設施建設，給房地產企業提供了抓手和轉型發展的契機，也將為特大超大城市房地產投資帶來新的增長點。2023年中國的常住人口城鎮化率為66.16%。遠低于發達國家水平，我國城鎮化進程還在持續，即使在疫情時期仍然能實現1%左右的年均增長，但由于我國城鄉二元結構，城鎮人口增速或將有所放緩，2030年或達到73%，還有6000萬新增人口有待釋放。擴充的城市規模將會帶來公共基礎設施建設需求，具備虹吸效應的城市未來釋放潛力較大。綜合來看，在新增購房人群減少和房地產庫存水平較高的背景下，房地產行業對化工品需求推動將會逐步放緩，未來難有大規模的刺激效果，而會依托于較大的人口基數和住房面積形成替換性的工程量，總體推動效果趨于穩定。
